淮滨论坛

标题: 浅析三线、四线城市以及地、县市的房地产价格走式 [打印本页]

作者: 魅力2008 时间: 2008-9-16 18:06
标题: 浅析三线、四线城市以及地、县市的房地产价格走式
   近来论坛越来越多的人关心起淮滨的房地产市场来了，看了些须观点后我禁不住越发的担忧起来！好象部分朋友是在随着自己的感情在看待淮滨的房地产市场，不敢真正的面对社会发展的必然规律。房产界的每一条信息对我来说都是我所关心的，因为这是我所从事的行业。也关乎到我的发展及将来，所以理性的看待房产价格的涨落对我们年轻人来说尤为重要，这里我就把个人的观点与大家交流，以期帮助那些准备投资物业以及将要投资物业的老乡们。

在此我就给大家简单分析一下三线、四线城市包括地县市城市的房地产价格吧！
首先,  我申明中国的房地产业目前是存在着水份的，也就是价格与价值不相符。
但，
这只是少数城市, 是个例。大部分城市的房价还是正常的、合理的！

顾名思义房地产的价格简单的说是由房产和地产组成的。
其实商品房的价格组成远远不只是这些，商品房的价格主要有以下几部分组成:：1、是地价 2.、建安成本  3.、园林绿化及配套设施  4、各种房地产的相应税收  5、建筑原材料的市场价格  6、工人的市场工资  7、管理人员的工资  8、时间成本及投资资金同期银行利息  9、销售宣传的开支

就淮滨而言，目前的房价基本正常。

1、地价
我们可以算一笔帐例如：在淮滨开发商拿100亩地大概需要3000万,  也就是说每亩30万的价格拿地。  按目前100亩地可开发12万平方米房屋来算.，1平米的地价就是： 100亩地价3000万÷可开发面积12万平米 = 250元
也就是说每平米房子光地价就需要250元。

2、建安成本
   按目前小区的设计标准及河南地区的建筑规范：每平米商品房的建安成本大概要650元,，(如果做外墙保温的话每平米还增加40元)

3、房地产税收:
   房地产的税收是所有行业中税收最多的，多达12种之多，营业税、企业所得税、土地使用税、耕地占用税、房产税、契税、印花税、个人所得税等等。算下来大概每平米要150元。

4、景观规划及小区配套设施
   一个差不多的小区必将有一个比较合理的规划及配套，这其中包括小区道路及公用设施这笔费用大概每平米要占到50元。

5、关系协调
   众所周知,房地产开发是一个复杂的人员关系网的集体体现这部分费用亦不可少,至少每平米也要30元。

6、公司办公费用、管理人员的工资
   房地产是一个高利润行业，所以管理人员的工资及公司的办公费用将是一个不可忽视的开支，大概要占到50元每平米。

7、销售宣传及广告的投入
   随着房地产市场的的发展及消费群体意思的提高简单的几把椅子及一个谈判桌就能卖掉房子的时代是越来越远了，开发商不惜重金对项目进行包装、策划宣传。这笔费用的开支少说每平米也要80元。

   通过以上数据我们不难看出即使在我们那样偏僻的淮滨开发项目的成本1平米房子在就是250+650+150+50+30+50+80=1160元,，很难想象目前淮滨1300到1500的均价能会掉到那里？能象一线城市从3万掉到1、7万吗？房地产开发的利润至少在30%左右，所以我们不要期望淮滨的房价能跌破1000元。我们还是把精力努力用到赚钱上去吧，梦想天上掉馅饼的事情永远都只是梦想！

   总之,有理由相信通过国家一系列关于房地产市场政策的出台以及消费者的理性回归必将打击那些投机取巧、心术不正的开发商，房地产的暴利时代将一去不复返矣！~`个别一线、二线城市的房价泡沫必将破裂,！三线、四线城市包括地、县市的房产价格必将稳步攀升!
      经历风雨后的中国的房地产市场必将朝向健康、有序、合理的方向稳步前进！

作者: 平凡 时间: 2008-9-16 18:12
楼主好，房价爆利的时代确实已经结束了，但只是爆利时代，但是不营利也是不可能的。你分析的很好，我支持。但是吧，市场不是固定，价钱也是不会固定的，但房价上涨是国际的大趋势，中国的小趋势，可能暂时存在问题，但是房价会低幅上涨的，但涨幅基本看似稳定，实际在上涨……

这是一个趋势，我所从事房产开发工作，虽然理解的不多，但是这个大的趋势我坚信是不会变的……

作者: 魅力2008 时间: 2008-9-16 18:14

引用第1楼青青子吟于2008-09-16 18:12发表的 :
楼主好，房价爆利的时代确实已经结束了，但只是爆利时代，但是不营利也是不可能的。你分析的很好，我支持。但是吧，市场不是固定，价钱也是不会固定的，但房价上涨是国际的大趋势，中国的小趋势，可能暂时存在问题，但是房价会低幅上涨的，但涨幅基本看似稳定，实际在上涨……

这是一个趋势，我所从事房产开发工作，虽然理解的不多，但是这个大的趋势我坚信是不会变的……

是的
大家都是同行
有机会多交流
兄弟在那里发财?

作者: 白露河 时间: 2008-9-16 21:01
我从来没有想过房价会真正的跌，起码目前20年内看不到。

原因有以下两点：
1、需求旺盛。中国不同于那些发达的经济体。中国的城市化，大批非城市人口涌入城市，以后几十年将继续强有力地拉动中国房地产市场。

2、国家经济稳定及增长，房产开发的可观税收。我曾经算过杭州房产市场的各方受益情况，最大的赢家是政府，房子价格的一半是被政府拿去的（主要包括土地出让金、各种税收等）。在一些城市房地产为GDP的贡献超过20%以上。这块肥肉政府怎么可能轻易让出，不让出房价如何下？

当然政府也要估计民生问题，会不失时机的运用宏观调控制。在我看来未来N年中国的房价将会是一种稳中有升的趋势。

作者: 哥儿帅帅 时间: 2008-9-16 21:08

引用第3楼白露河于2008-09-16 21:01发表的 :
我从来没有想过房价会真正的跌，起码目前20年内看不到。

原因有以下两点：
1、需求旺盛。中国不同于那些发达的经济体。中国的城市化，大批非城市人口涌入城市，以后几十年将继续强有力地拉动中国房地产市场。

.......

作者: 白露河 时间: 2008-9-16 21:08
随着国内大中城市的房价走高，都市效应的日益严重，大城市给人们带来的更多是拥堵、污染等。。。。中小城镇的基础设施逐渐完善。

更多的人会选择转移到生活更方便、房价更合理的三线、四线城市购房生活。因此三线、四线城市的房价未来的走向应该继续稳步上扬。

作者: 因帅犯了罪 时间: 2008-9-17 08:48

引用第5楼白露河于2008-09-16 21:08发表的 :
随着国内大中城市的房价走高，都市效应的日益严重，大城市给人们带来的更多是拥堵、污染等。。。。中小城镇的基础设施逐渐完善。

更多的人会选择转移到生活更方便、房价更合理的三线、四线城市购房生活。因此三线、四线城市的房价未来的走向应该继续稳步上扬。

说的有道理,

作者: 魅力2008 时间: 2008-9-17 09:19

引用第3楼白露河于2008-09-16 21:01发表的 :
我从来没有想过房价会真正的跌，起码目前20年内看不到。

原因有以下两点：
1、需求旺盛。中国不同于那些发达的经济体。中国的城市化，大批非城市人口涌入城市，以后几十年将继续强有力地拉动中国房地产市场。

.......

恩
房产业近年来作为中国GDP强有力的拉动行业,前一段时间的低迷,已经受到国家的重视,国经办已于几个月前就制定了银行对房地产行业放贷从松政策.目的是拉动GDP年底达到8%的增长目标,
其次,这次扶植的对象更多的倾向于中小企业,抑制通货膨胀,平衡物价
以期把通货膨胀率年底控制在6%---7% 左右.

作者: 魅力2008 时间: 2008-9-17 10:02

引用第5楼白露河于2008-09-16 21:08发表的 :
随着国内大中城市的房价走高，都市效应的日益严重，大城市给人们带来的更多是拥堵、污染等。。。。中小城镇的基础设施逐渐完善。

更多的人会选择转移到生活更方便、房价更合理的三线、四线城市购房生活。因此三线、四线城市的房价未来的走向应该继续稳步上扬。

那还不赶快回家乡发展
期待你的加盟!~`

作者: 白露河 时间: 2008-9-17 10:04

引用第8楼魅力2008于2008-09-17 10:02发表的 :

那还不赶快回家乡发展
期待你的加盟!~`

等羽翼逐渐丰满后！

作者: 琴雪飞 时间: 2008-9-17 10:36
对这不感兴趣
不过还是顶顶俺家帅哥
[s:227] [s:227] [s:227] [s:227] [s:227]

作者: 魅力2008 时间: 2008-9-17 10:50

引用第9楼白露河于2008-09-17 10:04发表的 :

等羽翼逐渐丰满后！

恩
有道理
老白现在是跟着开发公司还是专业的营销公司?
学习阶段最好跟着一个专业的策划公司做
这样会更利于成长

作者: 魅力2008 时间: 2008-9-17 10:50

引用第10楼琴雪飞于2008-09-17 10:36发表的 :
对这不感兴趣
不过还是顶顶俺家帅哥
[s:227] [s:227] [s:227] [s:227] [s:227]

呵呵
谢谢飞妹!~~`

作者: 因帅犯了罪 时间: 2008-9-17 11:13
对房产这方面不是很了解,我认为吧.随着淮滨经济的发展,外来企业逐步把眼光投向淮滨“，也就是说淮滨以后留守人口绝对迅速增长．再加上淮滨是一个人口大县，用一句房产专业的话说就是，“看懂了人口也就看懂了房地产”，所以在淮滨最近几年还是很有发展潜力的，你们做房产的可以把眼光放在淮滨．

作者: 魅力2008 时间: 2008-9-17 11:28

引用第13楼因帅犯了罪于2008-09-17 11:13发表的 :
对房产这方面不是很了解,我认为吧.随着淮滨经济的发展,外来企业逐步把眼光投向淮滨“，也就是说淮滨以后留守人口绝对迅速增长．再加上淮滨是一个人口大县，用一句房产专业的话说就是，“看懂了人口也就看懂了房地产”，所以在淮滨最近几年还是很有发展潜力的，你们做房产的可以把眼光放在淮滨．

恩

兄弟分析的不错

农村人口城镇化----这是中国城市发展的必然趋势!

目前,中国城镇人口只占整体人口的36.09%

如果要实现人大提出的2020年农村人口城镇化的目标

目前现有城镇的规模必将扩大一到两倍!~~`

所以, 地\\ 市县城市的发展必将迎来更大的飞跃

淮滨亦不例外!~`

作者: 因帅犯了罪 时间: 2008-9-17 11:32

引用第14楼魅力2008于2008-09-17 11:28发表的 :

恩

兄弟分析的不错

.......

我认为淮滨最少有10年的地产发展空间,兄弟你好好把握

作者: 魅力2008 时间: 2008-9-17 11:40

引用第15楼因帅犯了罪于2008-09-17 11:32发表的 :

我认为淮滨最少有10年的地产发展空间,兄弟你好好把握

慢慢来嘛
有机会兄弟们一起发财
呵呵!~~

作者: 一介布衣 时间: 2008-9-17 15:16
楼主分析的很专业，我赞同！期待更多的专业文章相互交流！

作者: 一介布衣 时间: 2008-9-17 15:38
o(∩_∩)o... 看来大家对中国房产了解的比较多哈！
对以上各楼主表示支持！ [s:231]

作者: 魅力2008 时间: 2008-9-17 16:06

引用第17楼一介布衣于2008-09-17 15:16发表的 :
楼主分析的很专业，我赞同！期待更多的专业文章相互交流！

相互学习!~`
欢迎新同学
呵呵

作者: 尔玛 时间: 2008-9-17 16:22
不懂这个行业,

但看了楼主的专业分析以及诸位同学的专业跟贴,还是得益不少!

顶!

作者: 魅力2008 时间: 2008-9-17 16:38

引用第20楼尔玛于2008-09-17 16:22发表的 :
不懂这个行业,

但看了楼主的专业分析以及诸位同学的专业跟贴,还是得益不少!

顶!

行业有专攻吗
相互交流
有用的上的尽管吩咐
呵呵

作者: 诗雨 时间: 2008-9-18 11:32
老友这一笔准确的明细账，让俺以后买房子，心里有个谱了 [s:224] [s:224]

作者: 魅力2008 时间: 2008-9-18 11:55

引用第22楼诗雨于2008-09-18 11:32发表的 :
老友这一笔准确的明细账，让俺以后买房子，心里有个谱了 [s:224] [s:224]

呵呵
老朋友有需求
尽管吩咐就是了

作者: 诗雨 时间: 2008-9-18 12:35

引用第23楼魅力2008于2008-09-18 11:55发表的 :

呵呵
老朋友有需求
尽管吩咐就是了

当然了，有这么内行的朋友，不用多可惜

作者: 倒霉孩子 时间: 2008-9-20 23:44
救市那不就是劫贫济富吗。。。。住房民生问题。但现在我国房地产的进退已涉及到全球经济问题。。。。不好搞。大家该买的参照楼主的计价差不多就买吧。。。后市难测啊。。。

作者: 白露河 时间: 2008-9-21 01:04

引用第25楼倒霉孩子于2008-09-20 23:44发表的 :
救市那不就是劫贫济富吗。。。。住房民生问题。但现在我国房地产的进退已涉及到全球经济问题。。。。不好搞。大家该买的参照楼主的计价差不多就买吧。。。后市难测啊。。。

同意！

作者: 李启 时间: 2008-9-21 01:59
小时候听说地球运转到一定程度会爆炸地

         是这样灭?    嘿嘿    我斗信以为真了

               下一步会朝哪下去谁也说不准哈像楼主说地那样
                                                      还是努力赚钱才是真的

作者: 红尘一笑 时间: 2008-9-21 17:23
价钱俺不管
啥也不管
就想要个不要钱的房子 [s:230] [s:224]

作者: 西北狼 时间: 2008-9-21 22:04

引用第28楼红尘一笑于2008-09-21 17:23发表的 :
价钱俺不管
啥也不管
就想要个不要钱的房子 [s:230] [s:224]

妹妹想里真好，天上的馅饼不是没有，你赶紧接着哈！

作者: 诗雨 时间: 2008-9-22 09:23

引用第29楼西北狼于2008-09-21 22:04发表的 :

妹妹想里真好，天上的馅饼不是没有，你赶紧接着哈！

狼连这学问都没，哪天红尘与哪个有钱的帅哥恋爱了，不是有人白送房子了呀

作者: 魅力2008 时间: 2008-9-22 16:32

引用第27楼李启于2008-09-21 01:59发表的  :
   小时候听说地球运转到一定程度会爆炸地

         是这样灭?    嘿嘿    我斗信以为真了

               下一步会朝哪下去谁也说不准哈像楼主说地那样
.......

知己啊
小兄弟继续努力!~~
呵呵

作者: 魅力2008 时间: 2008-9-22 16:32

引用第30楼诗雨于2008-09-22 09:23发表的 :

狼连这学问都没，哪天红尘与哪个有钱的帅哥恋爱了，不是有人白送房子了呀

还是老朋友有经验
嘿嘿

作者: 诗雨 时间: 2008-9-22 20:46

引用第32楼魅力2008于2008-09-22 16:32发表的 :

还是老朋友有经验
嘿嘿

谁让俺老呢，都是老出来滴经验
呵呵

作者: 暂时停止接触 时间: 2008-11-11 01:21
楼房建筑成本只有679元，包含什么贴瓷砖什么的。
本人开了新帖子，有时间来看。

作者: 白庙集 时间: 2008-11-11 08:48
目前整个房产市场步入困难时期，
面对这个非常时期，
主流消费群体的钱大多套在股市上，
不过他们并未打算在房子上投入多少。
前期房价增势迅猛，
计划买房的群体多数因此而放弃购进。
加之近期房市危机，跌声连连，
二三流消费群体大多在持币观望。
在建房和潜建房是否还如往年的步伐如期保质保量的运作？
钢筋混凝土等建材是否会低调入市？
如是，那么一批新的楼盘将以不同的价值火爆攻市，
势必冲击目前市场上的已成交房及未成交房，近期房市不容乐观。

个人观点，并非专业，纯属杂谈。

作者: 魅力2008 时间: 2008-11-11 08:59

引用第34楼暂时停止接触于2008-11-11 01:21发表的 :
楼房建筑成本只有679元，包含什么贴瓷砖什么的。
本人开了新帖子，有时间来看。

已经浏览过你的帖子!~```
是的,大城市房子的成本就3 \\ 5千,可被开发商炒作到上万元
这正是我文章中所提到的大城市房地产价格泡沫必然破裂的理由
由于,中国人口众多,城市化进程在逐步加快,必将催生中小城市房地产的快速发展!

作者: 魅力2008 时间: 2008-11-11 09:25

引用第35楼白露河畔于2008-11-11 08:48发表的 :
目前整个房产市场步入困难时期，
面对这个非常时期，
主流消费群体的钱大多套在股市上，
不过他们并未打算在房子上投入多少。
前期房价增势迅猛，
.......

老友分析的相当专业,
库存房举步维艰
降价是销售的最好途径

新开发楼盘会很慎重
全球经济回暖尚须时日
俺的日子也越来越不好过了
别忘了给我留个位置
呵呵

作者: 白庙集 时间: 2008-11-11 09:36

引用第37楼魅力2008于2008-11-11 09:25发表的 :

老友分析的相当专业,
库存房举步维艰
降价是销售的最好途径

.......

呵呵
老朋友又来刺激俺啊。

作者: 暂时停止接触 时间: 2008-11-11 09:36
LZ说话还挺中肯的，可圈可点，不像那欣城售楼部，一味的吹嘘自己的多好而去贬低别人。
同是搞房地产的，态度就决定一切了。

不过说句实话，我不是很看好农村人口来城镇买商品住房的，一来不一定他们有钱可以直接买下来，按揭对于城镇人口都比较新鲜，更别提农村人口了。二来按揭的话，没有固定收入也是白搭，毕竟你住进城镇了，就没法再去种地了，你就要想些其他赚钱的方法。

所以，在现有乡村住房普遍够用的情况下，政府也不强行拆迁，那么农村人口是不会轻易去城镇住的。
现在只是房地产的深秋时节而已

作者: 海浪 时间: 2008-12-2 19:59

引用第39楼暂时停止接触于2008-11-11 09:36发表的 :
LZ说话还挺中肯的，可圈可点，不像那欣城售楼部，一味的吹嘘自己的多好而去贬低别人。
同是搞房地产的，态度就决定一切了。

不过说句实话，我不是很看好农村人口来城镇买商品住房的，一来不一定他们有钱可以直接买下来，按揭对于城镇人口都比较新鲜，更别提农村人口了。二来按揭的话，没有固定收入也是白搭，毕竟你住进城镇了，就没法再去种地了，你就要想些其他赚钱的方法。

.......

本人非常同意你的观点,有道理.

作者: 蓝云 时间: 2009-1-8 16:10
中西部农村的农民工目前已拥有部分技术和不少的资金，3、5万比较零散，如果能够集中做企业也不失为好的措施。现在沿海地区以出口为主导的经济发生问题，各地裁员较大，国家工作中心有想农村转移的倾向，原来以农补工的做法使30年来农村的发展很缓慢，这一切会随着政策的发展而发生变化。
县城房产的发展以及小城的发展必须与经济发展相协调，盲目的招商引资必将损害广大人民的根本利益，污染环境，拉大贫富差距。

欢迎光临淮滨论坛 (http://www.huaibin88.cn/)