淮滨论坛

标题: 简单分析下淮滨别墅的成本价！（讨论） [打印本页]

作者: 地产服务商 时间: 2016-11-19 09:38
标题: 简单分析下淮滨别墅的成本价！（讨论）
别墅一般分为独栋别墅，联排别墅和叠加别墅。
叠加别墅不怎么常见，市场中基本都是独栋和联排的。
我们就拿独栋别墅来简单分析下吧。
建别墅的主要成本包括土地、建安、审批费用和税费。
正常的独栋别墅多为两层半或三层及三层以上。部分别墅还有半地下车库。
建筑面积多在300-400平米左右，也就是所底层面积多在100-140平米左右。
我们取中间，按照底层面积120平米来分析。
按照淮滨目前的地价（当然，别墅用地政府也不一定批了），挂牌的土地基本都是200万一亩以上。
本人从相关部门了解到，目前有几块地的挂牌价为260万左右一亩，也就是3900元一个平米。
那么别墅的用地成本就出来了：3900*120=468000元.这只是建筑基地用地。
别墅必须要有院子，甚至有的高档点是四周有院子。我们就简单的分析楼前有院子的吧！
院子最少都是8-12米进深或更大，宽度基本都是和别墅面宽一样，常规也就是12米左右。
那么院子的面积就是96-144平米，折中的话也就是120平米左右。同样，土地价格也是468000元
这样一栋别墅的土地成本就是936000元了。
然后我们看建筑成本，别墅大都是砖混结构，整体现浇，目前的建筑成本估算为800元/平米。
120*3*800=288000元。
剩下的一些门窗、管线、附属材料约合30000元。
税费和其他不可预见费用大约在20%左右。（以销售价格为基准的）

这样我们来看看：936000+288000+30000=1254000.
如果卖200万，那各项税费就约40万左右。

也就是说市场价200万的别墅，成本价就约1654000元。

再加上人员工资，销售费用，其他不可预见费用。。。。。

您觉得，正规手续开发的别墅可能是60-80万吗？（这样的别墅成本仅仅是288000+30000=318000元）

不专业，瞎侃侃！仅供参考！

作者: 淮河左岸 时间: 2016-11-19 09:44
专家呀！

作者: 淮河左岸 时间: 2016-11-19 09:45
专业分析师吧？

作者: 地产服务商 时间: 2016-11-19 09:48

淮河左岸发表于 2016-11-19 09:45
专业分析师吧？

不专业，只是了解一点而已！

作者: 淮河左岸 时间: 2016-11-19 09:50

地产服务商发表于 2016-11-19 09:48
不专业，只是了解一点而已！

不是了解一点，是专业。

作者: 地产服务商 时间: 2016-11-19 10:06
现在开发的成本土建真的是小头，大头都是土地成本和税收！

作者: 人这一辈子 时间: 2016-11-19 10:11
专家赞

作者: 桂林山水 时间: 2016-11-19 10:15
瞎掰。第一，淮滨政府的地价哪块地有恁高的价？可以到国土局要求了解土地竟拍结果文件，已开发的可以要求看国有土地使用证，都应该有面积、价格、容积率等。第二，地价的计算应该是综合考虑总体建筑和容积率，不应该每套单独计算，周围景观配套别墅群可能例外。第三，四层以下建筑，若不浇筑板墙如淮滨的所谓别墅主体造价用不了那么高，除非因为利益回报高，有意更承建者更多的利益回报。第四，淮滨有几栋别墅样建筑，有真正别墅的配套吗？有几套别墅样建筑有国有房产产权的。淮滨所谓的别墅，与真正的别墅比价格，好像是有点侮辱别人的智商。

作者: 地产服务商 时间: 2016-11-19 10:45

桂林山水发表于 2016-11-19 10:15
瞎掰。第一，淮滨政府的地价哪块地有恁高的价？可以到国土局要求了解土地竟拍结果文件，已开发的可以要求看 ...

淮滨拍出过350万一亩的地您知道不？
就是大家说的淮滨“地王”。
多层民用建筑的土建成本基本在600-800之间！这个市场中就可以了解到！

国有产权的别墅还是有的！比如说我这里的别墅，就是大产权，可以办理银行按揭贷款！虽然是联排别墅，但价格也不是很高！

作者: xyky 时间: 2016-11-19 11:01
忽悠，淮滨地价根本没那么高，现在都是底价成交，县政府旁住宅用地最多2000多一平方，最多150万一亩，拿高峰期楼王地价对比本来就是错的

作者: 桂林山水 时间: 2016-11-19 11:20

地产服务商发表于 2016-11-19 10:45
淮滨拍出过350万一亩的地您知道不？
就是大家说的淮滨“地王”。
多层民用建筑的土建成本基本在600-800 ...

哪一块，落拍时间、地号？让人为大淮滨自豪。

作者: 地产服务商 时间: 2016-11-19 11:41

桂林山水发表于 2016-11-19 11:20
哪一块，落拍时间、地号？让人为大淮滨自豪。

洪河路与朝阳街交口东北角，项目名叫中央公馆
拍的时间大概是2013年，地号我们这些非专业人就不清楚了！

作者: 地产服务商 时间: 2016-11-19 11:46

桂林山水发表于 2016-11-19 11:20
哪一块，落拍时间、地号？让人为大淮滨自豪。

地号：01-25-2482
使用权面积：10218.79平米
使用权类型：出让
终止日期：2063年1月1日
取得价格：55500000元
土地证号：淮国用（2015）第059号！

这个方便查询！

作者: 地产服务商 时间: 2016-11-19 11:48
都在发展
不能不接受淮滨也在发展！

作者: 桂林山水 时间: 2016-11-19 11:55

地产服务商发表于 2016-11-19 11:41
洪河路与朝阳街交口东北角，项目名叫中央公馆
拍的时间大概是2013年，地号我们这些非专业人就不清楚了 ...

在开始听说时就在政府网地产板块查过，而且试着计算了每平方土地价格、按文件上的容积率预算了每平方建筑的平均土地成本。要不要到土管局或中央公馆了解？话不能妄说，不要把老百姓都当傻瓜。资源被垄断老百姓没有办法罢了。

作者: 幸福美满 时间: 2016-11-19 12:09
长见识了

作者: 桂林山水 时间: 2016-11-19 12:09

地产服务商发表于 2016-11-19 11:41
洪河路与朝阳街交口东北角，项目名叫中央公馆
拍的时间大概是2013年，地号我们这些非专业人就不清楚了 ...

既然非专业就不应该妄说，你也应该看看农村人自建的别墅样建筑的工程成本。即使是农村人说的成本自家人也是说大不说小的。我有不少朋友自建房的；有很多朋友在建筑业谋生，工人、干清包工程的、搞过房产开发的，工程的设计、施工常识还是有的，谁也不是对建筑图纸一窍不通的人。不用吓唬人，俺对房建工程还是有些了解的。

作者: 桂林山水 时间: 2016-11-19 12:16

地产服务商发表于 2016-11-19 11:46
地号：01-25-2482
使用权面积：10218.79平米
使用权类型：出让

先不论普通百姓能不能查到，假设你发的是事实，你算算多少钱一亩，在按容积率平均都每一平方商品房上。吓唬老百姓啊！

作者: wilson 时间: 2016-11-19 12:31
不想承认也没办法！
事实是真实的！

作者: wilson 时间: 2016-11-19 12:34

桂林山水发表于 2016-11-19 12:16
先不论普通百姓能不能查到，假设你发的是事实，你算算多少钱一亩，在按容积率平均都每一平方商品房上。吓 ...

净地价350万，加上各项费用360多万一亩！

这不是吓唬人的！

作者: wilson 时间: 2016-11-19 13:00
楼主的数据是我提供的！
有图为证！

111.png (1.23 MB, 下载次数: 54)

作者: wilson 时间: 2016-11-19 13:01
什么时候都是地价决定房价！
受伤的永远都是老百姓！

作者: cj628521 时间: 2016-11-19 13:39
其实钱都被政府赚了！

作者: 娜乌西卡 时间: 2016-11-19 17:01

wilson 发表于 2016-11-19 13:01
什么时候都是地价决定房价！
受伤的永远都是老百姓！

所以，还不如租房？

作者: 娜乌西卡 时间: 2016-11-19 17:01
怪不得那边房价这么高

作者: 桂林山水 时间: 2016-11-19 20:08
中央公馆的拍地结果公布是我计算过，经常看土地交易结果公布，淮滨的地大多数都是100万左右一亩，稍少点的较多。公开五证的都可以看到，我曾经留意过，而且计算过。一个房产销售公司的置业顾问说土地成本多高多高，我曾经当他们的面按他们自己公开的土地使用证复印件计算，他们又当场否认，大说隐形拿地成本。地王帮助大多数开发商向老百姓施了障眼法。

作者: xyky 时间: 2016-11-19 20:23
说350万一亩的是开发商的托吧，现在淮宾地段好的最多多少钱一亩去政府公开网上看看

作者: wilson 时间: 2016-11-19 20:53
接触地产快20年了！
现在显得我无知了！

近期陪别人看一块地，位置一般，挂牌价160万一亩，举牌5万！

为什么还要停留在过去的，或者自以为是的幻境中呢？

作者: wilson 时间: 2016-11-19 20:55

桂林山水发表于 2016-11-19 20:08
中央公馆的拍地结果公布是我计算过，经常看土地交易结果公布，淮滨的地大多数都是100万左右一亩，稍少点的 ...

我能告诉你中央公馆没有销售公司吗？

作者: 桂林山水 时间: 2016-11-19 21:17

wilson 发表于 2016-11-19 20:55
我能告诉你中央公馆没有销售公司吗？

你是中央公馆的吧

作者: wilson 时间: 2016-11-19 21:19

桂林山水发表于 2016-11-19 21:17
你是中央公馆的吧

曾经是！
所以我想我知道的应该比较真实。
而且，我接触地产快20年了，有些事情是真的但没人信！

作者: 桂林山水 时间: 2016-11-19 21:46

wilson 发表于 2016-11-19 21:19
曾经是！
所以我想我知道的应该比较真实。
而且，我接触地产快20年了，有些事情是真的但没人信！

中国经济是畸形的，只因为我们的政府具有独立发行货币的权力，所以才有了现在的经济神话。可神话就是神话，人民手中的货币不断贬值主要是谁在注水，老百姓被榨取，可有些人也要小心不要掉进水里了，现在是不是起风了？朱总理的税收改革基础政府可是没少占土地财政的光，利用土地把老百姓榨取的很干净。土地征收是一本万利啊，政府为什么不多为百姓想想。其它省的网友介绍他们哪里征地的养老都是城镇企业养老标准，不让老百姓出钱的，我们呢？养老方面补多少？地价高是商家逐利的结果，不是政府一定要卖高。政府只是市场化操作，是开发商对利润预期过高的结果。

作者: wilson 时间: 2016-11-19 21:58

桂林山水发表于 2016-11-19 21:46
中国经济是畸形的，只因为我们的政府具有独立发行货币的权力，所以才有了现在的经济神话。可神话就是神话 ...

不懂路过！
我会删了此帖！

作者: 桂林山水 时间: 2016-11-19 22:04

wilson 发表于 2016-11-19 21:58
不懂路过！
我会删了此帖！

无所谓啊。既是论坛，有不同看法理当论辩。不经论辩的就应该放在心里，影响一下周围人就可以了，不要影响大众啊。

作者: xyky 时间: 2016-11-20 07:33
也许中央公馆拍地价确实是二百多万一亩，但是为了保利润他们也盖成了20层的高层。不是每个楼盘都是地价那高的，不能用最高的楼地价去推所有的楼盘，

作者: 地产服务商 时间: 2016-11-20 08:42

xyky 发表于 2016-11-20 07:33
也许中央公馆拍地价确实是二百多万一亩，但是为了保利润他们也盖成了20层的高层。不是每个楼盘都是地价那高 ...

现实是360万一亩！
容积率≤3.0
原规划是地下一层，地上18层，后因建筑消防要求，改为地上17层！

作者: xyky 时间: 2016-11-20 09:51
假如真360万一亩，楼面地价合近2000了，加上建安成本，税费，营销，利息等，均价3600的楼盘还要做活动，如何保证利润，想想还是不太可能

作者: xyky 时间: 2016-11-20 09:52
假如真360万一亩，楼面地价合近2000了，加上建安成本，税费，营销，利息等，均价3600的楼盘还要做活动，如何保证利润，想想还是不太可能

作者: 地产服务商 时间: 2016-11-20 09:55

xyky 发表于 2016-11-20 09:52
假如真360万一亩，楼面地价合近2000了，加上建安成本，税费，营销，利息等，均价3600的楼盘还要做活动，如 ...

你说对了！
那个项目确实不赚钱，搞不好还有亏的风险！
唯一的利润点估计也就是沿街门面了！

作者: 执着沉迷 时间: 2016-11-20 16:34
听你们这么一分析。这中央公馆的房子最少4000.门面也要1.3W以上。买了还有增值的空间吗？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？

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