另一个角度看“房地产泡沫”

山本五十六

何谓房地产泡沫？是价格过高导致了供过于求，还是供不应求推动了价格过高？谁能判定目前国内房地产市场的合理价格？房屋空置率能否说明房地产市场供过于求？房屋收入比能否解读房地产市场价格高低？带着这些疑问，让我们从另一个角度看所谓的“房地产泡沫”。


  “泡沫问题”的关键

    目前国内房地产市场有泡沫吗？很多人会斩钉截铁的说：有！明摆着房地产投资增长过快，且土地价格和房价同时迅速增长。但我认为，结论虽然正确，但理由没讲清楚。

    提到泡沫，人们很容易归因于价格过高，价格过高只是泡沫产生的表象，产生泡沫的深层原因我认为是目前国内房地产市场，由于产品结构的不合理，间接开发成本过高，使得住房成交量不够大导致的价格弹性过小。

    因为价格弹性小，房地产开发商的产品价格变动幅度要大于其边际成本的变动幅度，开发商的边际毛利率水平相对就高，这就促使了开发商对商品房的定价能力高，商品房价快速增长，进而又促使了房地产投资的快速增长，促成了泡沫。

    导致国内房地产市场价格弹性小的原因正是房屋的成交量不够大。毕竟现在买不起商品房的人还是占大多数，毕竟之前向市场供应的经适房和双限房还很有限！理解了以上，就不难回答以下的几个问题。

   前期经调控后的房地产市场，价格为什么显得如此“抗跌”？

    经过提高首付比例，限制转按揭，严控开发贷，加强监管土地金缴纳和项目资本金等一系列调控措施后，整个房地产市场因为购房门槛的提高和开发成本的上升，住房的成交量大幅下降，但价格却没有跟着迅速下降。

    原因就是上述一系列的组合拳，使市场需求和供给同时萎缩，需求减少导致的价格下跌与供给减少导致的价格上升相互抵消。同时成交量的萎缩，使得价格弹性更小，开发商调价的空间更大，这也可以解释为什么在有些城市，一些高端产品的价格可以不跌反涨。

    通过房屋空置率水平的比较，企图说明市场上供过于求，房地产开发商会主动降价，只会是良好的愿望。因为空置的房屋只要不投放到市场，就不会形成有效的供给，这个主动权仍在开发商手中。

    前期主动降价的企业，往往是那些前期高价储备土地过多，或过多地使用了资金杠杆，不得已必须实现快速销售回款。有些人将房屋收入比与境外有些发达国家的进行横向比较，试图说明国内的房地产价格很高。

    首先我认为房屋收入比说明的是个人或家庭购买房屋的能力，却说明不了房价的高低；

    其次，市场上提供的是大量的商品房，将那些真正需要改善住房环境的相对低收入的购买者挡在了门外，而有能力消费起商品房的潜在购买者，对价格的敏感性要小得多。

    所以期待降低商品房的价格不是解决泡沫问题的真正答案。向市场投入廉租房、经适房、双限房等政策房，加大住房的成交量，倒是减少泡沫，使资源配置效用最大化的良策。


    向市场投放经适房和双限房等政策性住房的作用如何？

    政府鼓励并支持经适房和双限房的建设和投入，对低收入的潜在购房者而言绝对是 利好；对房地产开发商来说，也不会构成什么冲击。因为这两类政策房的建设和投入，实质上是产品的差异化定价的过程，使资源配置更加有效。它不会像部分人期待的那样会立竿见影的直接影响当前的房价，但会通过促成住宅成交量的增加，通过作用价格弹性而间接影响房价，使房价不会增长过快。


    是否还有更有效的降价措施？

    当前很多房地产开发项目的成本中，土地成本和开发间接成本所占的比重超过了总成本的50%以上。如果政府部门确实能在土地交易环节和开发期间的税负和费用收取上能够降低开发商的成本（经适房和双限房即是很好的例子），就会增加市场上住房的有效供给，从而使得房价实现下降和成交量的上升，当在市场上形成新的均衡点时，此时的价格弹性加大，开发商的定价能力被削弱，自然房价的上涨也会得到了有力的控制。

淮之滨

是另一个角度。

zhengzhenhui

路过！