不动产证

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一、大产权房（可办不动产证）



由国家颁发产权证的叫做大产权房，包括40年产权、50年产权和70年产权。我们平时购买的普通商品房，都属于大产权房。


二、小产权房分为3种（永远办不了不动产证，除非法律有修改）



1 在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，非本村的市民不能购买。



2 在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。



3 各类农业园或养老院的别墅。

三、办理不动产证的第一步是办理房产“大证”，即新建商品房的初始登记，这个登记在房管局是可以查询到的。注意，初始登记并不是所谓的五证齐全。初始登记需要开发商提交必要的资料，比如土地证、规划许可证、规划核实证、开发资质证明、综合验收证明、档案合格证、竣工验收证明、测绘报告等，有了这些证，才能办房产“大证”。

其次，为什么房子可以贷款，楼盘还没有大证呢？
房子贷款是因为这个房子所在的楼盘前期手续齐备，商品房预售许可证有了，这也意味着前期的五证是全的，银行认可了，自然可以和购房者办理贷款手续。
但是大证不一样，这是后来办的，不能办大证的原因也很多，主要有几项：像济南某著名楼盘就是超过规划面积建设，导致现在很多房子都没法ban/zheng，还有因为欠缴土地出让金的、配套设施没有按规划的、消防环保最后验收不过关的等等原因。

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五证齐全只是办理不动产证的大前提，在这个大前提下，开发商要办理各栋楼的大证、小区各项验收（比如人防、绿化、消防）要通过，只有这些东西全都弄好了，才能办理不动产证.

殊途陌路

最后三行字诉说，是淮滨楼盘的通病

0热带鱼0

倾城月色凉如水 发表于 2018-10-06 16:23
五证齐全只是办理不动产证的大前提，在这个大前提下，开发商要办理各栋楼的大证、小区各项验收（比如人防、绿化、消防）要通过，只有这些东西全都弄好了，才能办理不动产证.

如果是以前私人盖的有房产证的套房能不能换不动产证？意思是有房产证，不一定能办理不动产证？国家总不能把不是小区，而有房产证的房子，全部pass掉吧？

论坛壹哥

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0热带鱼0 发表于 2018-10-06 17:40
如果是以前私人盖的有房产证的套房能不能换不动产证？意思是有房产证，不一定能办理不动产证？国家总不能把不是小区，而有房产证的房子，全部pass掉吧？

有房产证就等于有不动产证，可以拿着房产证去换不动产证。

孤鹰老哥

好贴，顶起来。

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倾城月色凉如水 发表于 2018-10-06 16:23
五证齐全只是办理不动产证的大前提，在这个大前提下，开发商要办理各栋楼的大证、小区各项验收（比如人防、绿化、消防）要通过，只有这些东西全都弄好了，才能办理不动产证.

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1、办房产证的流程和合理期限
按照法律规定，盖好房子，取得房产证的先后顺序是三步：1、楼盘竣工验收交付使用，2、开发商取得整个楼盘的产权，3、分割给业主办理小产权。没有拿到房本的时候整个楼盘属于开发商（就算房子盖好已经交房也一样）。
商品房预售、竣工后，开发商要做初始登记，也就是行内人常说的大产权。
开发商的大产权证包括两部分：会有一个土地证一个房本。前者是国有土地使用权证，招拍挂之后就可以办，在预售许可证之前，所以一般来说开发商都是办好土地证的，竣工之后才办房产证，法律上叫初始登记。
办理初始登记，各地规定略有不同，但是大体上需要提交这些材料：
1、商品房五证
2、主体资格证明（开发商的法人营业执照等）
3、竣工验收备案表
4、面积实测报告
我是开发商本人（2），我有合法手续（1），房子我盖好了（3），面积是这样这样（4），给我办证吧！基于此，法律上关于办房产证的期限规定，业主和开发商签的购房合同约定，都是以交房后多长时间来计算。
法律规定，拿到了3和4才能交房，所以交房之后立刻就可以拿3和4去做初始登记，在北京30个工作日就能办出来，上海则是20日内完成审核。
初始登记之后开发商有了大产权，就可以按照合同约定给业主分割成小产权，业主就拿到房本。这个过程长的也就一个月。以首都北京为例，办业主房产证和二手房过户是一个单位，经常有开发商的办证人员跑一次办几百个证出来的。一般都是默认开发商代办房产证，实际上只要完成了初始登记，办房产证这个事情业主本人也是可以去办的。
前面说了，大证二三十天，小证二三十天。中间要是不耽误，一般从交房（竣工验收备案表和面积实测报告取得）开始算3个月绰绰有余了。随着我国各地政府行政审批流程的不断缩短，这个时间往往是小于等于而不是大于等于。
2、办不下房产证的法律规定
基于上述背景，法律规定如下：
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
交房之后90日就是商品房默认的办证时间，开发商会签合同予以延长，6个月比较常见。
3、办不下房产证的原因
开发商给业主办房产证的手续不是很复杂，当然，由于我们国家房地产行政管理的复杂性，各地规定会有差别导致这个周期不是固定的，一般来说需要3个月到6个月的时间。
超过这个时间办不下房产证，会有多种可能性：
1、违规用地问题
2、变更规划问题
3、面积测绘问题
4、竣工验收问题
5、资金链条断裂
6、公共维修基金和契税挪用
7、开发商跑路
其他各种原因，篇幅有限徐律师就不一一罗列了，我们的律师团队遇到过按照经济适用房立项实际盖别墅，十年拿不到房产证的。我们遇到过规划面积很大，分割销售，结果无法进行测绘的（不成套）。我们遇到过送露台送地下室偷面积，结果政府认为开发商盖有违建不给办证的。总的来说大部分办不下房产证，十有八九都是因为开发商不正规操作，导致在政府跑办证手续的过程中被卡住了，而且卡的很严重。政府不敢轻易给开发商审批。
4、办不下房产证的严重后果
正常来说是交房之后的三个月到半年，开发商和你在合同里约定半年是最常见的，如果约定三年，这个房子应该有开发商可以预见的房产证难以办理的情况。三年基本等于无限期。一个办不下房产证的房子，因为交易存在风险又不能做贷款，市场价格只能达到正常房子的2/3，甚至更低。以北京某著名别墅为例，2009年的一平米价格是1.5万，同类型房源的价格早已突破5万，价格仅同类房屋1/3都鲜有人问津。
除了房价低，由于没有房产证，通常销售的时候会约定在“过户后”支付尾款，所以业主就算强行降价销售，也只能得到降价之后的首付得不到尾款。
价格贬损如果你一直不卖自住，也不会有太大问题，所以很多遇到类似问题的业主就开始苦等。他们认为只要一直等下去早晚房产证都能下来，下来就没有问题了，先住着吧。
但是即便是住没有房产证的房子也存在很多风险。徐律师在前面说了按照法律规定房产证没办下来的时候房产属于开发商，所以一旦开发商有外债，债主会用房产来抵债，就会有业主住得好好的突然房子被法院查封的情况发生。
开发商自己也会利用法律规定的漏洞，主动用楼盘来抵债，作为融资的工具。像北京有个著名的小区叫果岭假日十年了还没交房，开发商用楼盘融资了好几轮，购房人还在干等。
违建也是这类项