浅析三线、四线城市以及地、县市的房地产价格走式

魅力2008

       近来论坛越来越多的人关心起淮滨的房地产市场来了，看了些须观点后我禁不住越发的担忧起来！好象部分朋友是在随着自己的感情在看待淮滨的房地产市场，不敢真正的面对社会发展的必然规律。房产界的每一条信息对我来说都是我所关心的，因为这是我所从事的行业。也关乎到我的发展及将来，所以理性的看待房产价格的涨落对我们年轻人来说尤为重要，这里我就把个人的观点与大家交流，以期帮助那些准备投资物业以及将要投资物业的老乡们。

在此我就给大家简单分析一下三线、四线城市包括地县市城市的房地产价格吧！
    首先,  我申明中国的房地产业目前是存在着水份的，也就是价格与价值不相符。
但，
这只是少数城市, 是个例。大部分城市的房价还是正常的、合理的！   
   
    顾名思义房地产的价格简单的说是由房产和地产组成的。
其实商品房的价格组成远远不只是这些，商品房的价格主要有以下几部分组成:：1、是地价 2.、建安成本  3.、园林绿化及配套设施  4、各种房地产的相应税收  5、建筑原材料的市场价格  6、工人的市场工资  7、 管理人员的工资  8、时间成本及投资资金同期银行利息  9、销售宣传的开支

就淮滨而言，目前的房价基本正常。

1、地价
    我们可以算一笔帐例如：在淮滨开发商拿100亩地大概需要3000万,  也就是说每亩30万的价格拿地。  按目前100亩地可开发12万平方米房屋来算.，1平米的地价就是： 100亩地价3000万÷可开发面积12万平米 = 250元
也就是说每平米房子光地价就需要250元。

2、建安成本
       按目前小区的设计标准及河南地区的建筑规范：每平米商品房的建安成本大概要650元,，(如果做外墙保温的话每平米还增加40元)

3、房地产税收:
       房地产的税收是所有行业中税收最多的，多达12种之多， 营业税、企业所得税、土地使用税、耕地占用税、房产税、契税、印花税、个人所得税等等。算下来大概每平米要150元。

4、景观规划及小区配套设施
      一个差不多的小区必将有一个比较合理的规划及配套，这其中包括小区道路及公用设施这笔费用大概每平米要占到50元。

5、关系协调
       众所周知,房地产开发是一个复杂的人员关系网的集体体现这部分费用亦不可少,至少每平米也要30元。

6、公司办公费用、管理人员的工资
       房地产是一个高利润行业，所以管理人员的工资及公司的办公费用将是一个不可忽视的开支，大概要占到50元每平米。

7、销售宣传及广告的投入
       随着房地产市场的的发展及消费群体意思的提高简单的几把椅子及一个谈判桌就能卖掉房子的时代是越来越远了，开发商不惜重金对项目进行包装、策划宣传。这笔费用的开支少说每平米也要80元。

       通过以上数据我们不难看出即使在我们那样偏僻的淮滨开发项目的成本1平米房子在就是250+650+150+50+30+50+80=1160元,，很难想象目前淮滨1300到1500的均价能会掉到那里？能象一线城市从3万掉到1、7万吗？房地产开发的利润至少在30%左右，所以我们不要期望淮滨的房价能跌破1000元。我们还是把精力努力用到赚钱上去吧，梦想天上掉馅饼的事情永远都只是梦想！

       总之,有理由相信通过国家一系列关于房地产市场政策的出台以及消费者的理性回归必将打击那些投机取巧、心术不正的开发商，房地产的暴利时代将一去不复返矣！~`个别一线、二线城市的房价泡沫必将破裂,！三线、 四线城市包括地 、县市的房产价格必将稳步攀升!
          经历风雨后的中国的房地产市场必将朝向健康、有序、合理的方向稳步前进！
         

平凡

楼主好，房价爆利的时代确实已经结束了，但只是爆利时代，但是不营利也是不可能的。你分析的很好，我支持。但是吧，市场不是固定，价钱也是不会固定的，但房价上涨是国际的大趋势，中国的小趋势，可能暂时存在问题，但是房价会低幅上涨的，但涨幅基本看似稳定，实际在上涨……

这是一个趋势，我所从事房产开发工作，虽然理解的不多，但是这个大的趋势我坚信是不会变的……

魅力2008

引用第1楼青青子吟于2008-09-16 18:12发表的  :
楼主好，房价爆利的时代确实已经结束了，但只是爆利时代，但是不营利也是不可能的。你分析的很好，我支持。但是吧，市场不是固定，价钱也是不会固定的，但房价上涨是国际的大趋势，中国的小趋势，可能暂时存在问题，但是房价会低幅上涨的，但涨幅基本看似稳定，实际在上涨……

这是一个趋势，我所从事房产开发工作，虽然理解的不多，但是这个大的趋势我坚信是不会变的……

是的
大家都是同行
有机会多交流
兄弟在那里发财?

白露河

我从来没有想过房价会真正的跌，起码目前20年内看不到。

原因有以下两点：
1、需求旺盛。中国不同于那些发达的经济体。中国的城市化，大批非城市人口涌入城市，以后几十年将继续强有力地拉动中国房地产市场。

2、国家经济稳定及增长，房产开发的可观税收。我曾经算过杭州房产市场的各方受益情况，最大的赢家是政府，房子价格的一半是被政府拿去的（主要包括土地出让金、各种税收等）。在一些城市房地产为GDP的贡献超过20%以上。这块肥肉政府怎么可能轻易让出，不让出房价如何下？


当然政府也要估计民生问题，会不失时机的运用宏观调控制。在我看来未来N年中国的房价将会是一种稳中有升的趋势。

白露河

随着国内大中城市的房价走高，都市效应的日益严重，大城市给人们带来的更多是拥堵、污染等。。。。中小城镇的基础设施逐渐完善。

更多的人会选择转移到生活更方便、房价更合理的三线、四线城市购房生活。因此三线、四线城市的房价未来的走向应该继续稳步上扬。

哥儿帅帅

引用第3楼白露河于2008-09-16 21:01发表的 :
我从来没有想过房价会真正的跌，起码目前20年内看不到。

原因有以下两点：
1、需求旺盛。中国不同于那些发达的经济体。中国的城市化，大批非城市人口涌入城市，以后几十年将继续强有力地拉动中国房地产市场。

.......

因帅犯了罪

引用第5楼白露河于2008-09-16 21:08发表的  :
随着国内大中城市的房价走高，都市效应的日益严重，大城市给人们带来的更多是拥堵、污染等。。。。中小城镇的基础设施逐渐完善。

更多的人会选择转移到生活更方便、房价更合理的三线、四线城市购房生活。因此三线、四线城市的房价未来的走向应该继续稳步上扬。

说的有道理,

魅力2008

引用第3楼白露河于2008-09-16 21:01发表的  :
我从来没有想过房价会真正的跌，起码目前20年内看不到。

原因有以下两点：
1、需求旺盛。中国不同于那些发达的经济体。中国的城市化，大批非城市人口涌入城市，以后几十年将继续强有力地拉动中国房地产市场。

.......

恩
    房产业近年来作为中国GDP强有力的拉动行业,前一段时间的低迷,已经受到国家的重视,国经办已于几个月前就制定了银行对房地产行业放贷从松政策.目的是拉动GDP年底达到8%的增长目标,
        其次,这次扶植的对象更多的倾向于中小企业,抑制通货膨胀,平衡物价
以期把通货膨胀率年底控制在6%---7% 左右.

魅力2008

引用第5楼白露河于2008-09-16 21:08发表的  :
随着国内大中城市的房价走高，都市效应的日益严重，大城市给人们带来的更多是拥堵、污染等。。。。中小城镇的基础设施逐渐完善。

更多的人会选择转移到生活更方便、房价更合理的三线、四线城市购房生活。因此三线、四线城市的房价未来的走向应该继续稳步上扬。

那还不赶快回家乡发展
期待你的加盟!~`

白露河

引用第8楼魅力2008于2008-09-17 10:02发表的  :

那还不赶快回家乡发展
期待你的加盟!~`

等羽翼逐渐丰满后！

琴雪飞

对这不感兴趣
不过还是顶顶俺家帅哥
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魅力2008

引用第9楼白露河于2008-09-17 10:04发表的  :


等羽翼逐渐丰满后！

恩
有道理
老白现在是跟着开发公司还是专业的营销公司?
学习阶段最好跟着一个专业的策划公司做
这样会更利于成长