发展经济才是硬道理

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5年后，房子“无人问津”还是“一套难求”？开发商大佬一语道破

房子是中国人自古以来都非常看重的财产。有钱先置业，这大概是远古的老祖宗留下的优秀传统。但今天国人的置业好像完全变了味——以前房子单纯是用来居住的，现在房子还多了金融投资属性：成了数以万计的人挖空心思都想用来攫取利益的工具，房子除了可以住之外，还可以“炒”，被无数人奉为“最佳造富神器”。

过去短短的二三十年时间里，中国建造了数不尽的流光溢彩的新城市，从曾经遍布乡村的国家到如今中心城市星罗棋布。如此快速的发展，让全世界都为之震撼，美、英、德等国的媒体，都曾不吝赞美之词，狠夸了中国一波。

但亿万本国国民却始终高兴不起来：房地产这个诞生之初是解决居住问题的民生产业硬是被“炒”成了奢侈品的价格——无数普通刚需有迫切的住房需求，但却被高企不下的房价“绊住了脚”。

北上广深等一线城市，年轻人已经不敢奢望拥有一套属于自己的房子，他们来此的目的大多是为了开阔眼界，给自己镀金，从未想过有一天可以成为真正意义的“一线市民”；二线城市在新一轮的大发展后，房价也已遥不可及，普通家庭想买一套普通的房子，十之八九也必须要掏空三代人六个钱包外加所有积蓄才能勉强凑够首付，更不要说未来的二三十年工资的大部分收入也被牢牢套死；三四线城市16年以前还是很多人“看不上”的三无之地，但是在经历17、18两年的补涨之后，现在很多返乡置业大军也是仅能望房兴叹，无数适婚男女纯真的爱情最终败给了一套房子。

房价不断高企，有人被利益驱使昧着良心说这是“合理”的，更脸不红心不跳地表示“房价还要继续涨”。但现时的房价到底合不合理，我想亿万刚需才最有发言权，他们的回答才是最真实的：现在房价不仅高，而且高得离谱，房价确实该来一场说降就降的旅程了。

而且按照房价收入比这个国际惯用的衡量房价高低的标准来看，我们的很多城市房价也高出了标准值很多：上海易居房地产研究院在2019年发布了《2019年上半年全国50城房价收入比报告》显示，全国重点50城的房价收入比均超过了国际惯例的标准值4-6，即使是房价收入比最低的长沙也有6.4，深圳的房价收入比达到恐怖的36.1，意味着就平均房价而言，工资中位数的人需要不吃不喝工作近40年才能在深圳买一套房。

即便如此，仍然有很多专家殷勤鼓吹“房价越高越好”，因为对经济发展有帮助，真的是这样吗？对于有房人来说，确实如此，因为房产意味着财富。但是对于无房者来说，却是莫大的痛苦，房价越高他们买得起房的概率越小，尤其是当房价涨幅远高于他的工资收入涨幅的时候。

房价越高，房地产发展越猛，经济就越受用吗？这个观点更是大错特错！不久前，社科院财经战略研究院发布的最新研究成果主题报告一针见血指出，尽管2018年表面上中国房地产投资对经济增长有0.6%左右的带动贡献，但是其挤出效应已大于带动效应。也就是说，去年房地产对经济增长的综合贡献已经为负。而在许多房价收入比过高的一、二线城市，楼市对消费和投资已经产生了较严重的挤出效应。

事实上，现在不管专家、学者、经济学家们如何维护房地产的支柱地位，国家已经意识到房价确实超出了很多居民的承受范围，很多人依然没有有效解决居住问题。因此，削减房地产的一家独大地位，按住房地产的高速发展势头，“房住不炒”成为基本国策，国家三令五申不计代价稳定楼市，便是最好的证明。

平心而论，现在的房价已经处于“绝对高位”，买不买得起另说，这几年投资炒房的人确实越来越少了，一方面是因为楼市调控日益收紧，行政手段压制住了炒房投机的嚣张气焰，有钱没票买不了；另一方面，三年多的调控也初显成效了，尤其是18、19两年，各地楼市降温显著，自此房价上涨的预期彻底被扭转了。很多精明的投资者算完账后发现，现在买房不仅是高位站岗，即便是5年后也很难赚到钱，过去被无数人奉为稳赚不赔的神话也开始土崩瓦解了。

5年后，房价到底能不能下跌？5年后，房子是“无人问津”还是“一套难求”呢？下面我们将从房屋总量、人口和经济三个影响楼市走势的关键因素抛砖引玉谈一谈个人看法：

首先，截止到目前为止，我国总共大概有多少套房产呢？官方至今没有公布准确数据，但是不代表永远是个秘密。很多机构和业内人士通过各种估算其实早已有了结果：单就过去二十年而论，我们的开发商就销售了177亿平米的商品房，按一套房子100平米计算，这就是1.77亿套房。而我们拥有各种产权的房屋理论上应该是商品房的4倍，即7亿套左右。

全国已建成的房屋大概是7亿套左右，按房户比计算也超过了1.2：1，按照经济学原理供需衡量，房价早就该降了，那么为什么这么多年房价还一直在稳中有升呢？这里就要引出另一个关键因素了：房屋空置率。我们现行的比较权威的房屋空置率数据是2018年西南财经大学的研究成果，2017年城镇住房空置率为21.4%，大概是6500万套。这还只是城镇的住房空置量，全国房屋的空置数量需要拿住房总量和空置率相乘得出，即1.5套。

至此，我想很多人应该彻底明白了，不是房子不够住，而是空置浪费太严重，开发商建100套房子，到头来可能有不低于21套被有钱人不知什么目的买来不租不住，就那么浪费了。无怪乎地产大佬潘石屹说，想降房价首先要把空置房逼出来，否则一切都是治标不治本。他甚至建议，国家应该向多套房者多征收税款，房子越多征得越多，一套房的刚需不征。

太多的专家机构研究得出的结论都是：目前我们的房子绝对够住，只是需要祭出房产税、空置税这些大招，把空置浪费的1.5亿套房源逼出来。那么国家又是如何回应的呢？5年内房产税大概率会横空出台。如果真的如此，从房屋总量这个层面来分析，5年后房价降的几率非常大。

其次，过去二三十年中国楼市之所以长盛不衰，最关键的因素是有庞大的人口红利参与，但现在有一种观点认为，我们的人口红利将在10年后完全消失。

这绝非危言耸听，从2016年开始，中国人口结构已经逐渐改变，老龄化、少子化在中国会越来越成为突出问题，这带来的就是人口红利的消失，其直接影响的是房地产市场供需的多少。

据国统局公布的数据显示，2017年全国出生人口为1723万人，较2016年减少63万人；人口出生率为12.43%，全国劳动年龄人口占比也从2016年的65.6%下降到64.9%。中国的人口老龄化，已经是无可厚非的事实。为了应对人口问题，国家甚至在2016年施行了“全面二胎”政策，但是，人口数量并没有太大的改变。

统计数据更显示，未来10年刚需购房人口会暴减30%，这一巨大的市场空缺，对楼市会产生什么影响，对房价又会有多大冲击，我不说，大家也应该心知肚明。

再者，看完房屋总量和人口因素的分析后，很多人可能会说，这些都不是重点，过去三十年事实证明，房地产是国民经济发展的命脉，经济稳增长离不开房地产，说一千道一万，房地产这个核心支柱产业不会停下来。

事实真的如此吗？这完全是经验之谈，根本没正视到当前经济发展形势的改变。一方面，国家去年政治局会议已经明确表态，未来不再拿房地产刺激经济，我们要走经济高质量发展道路，不走房地产带动经济的老路；另一方面，从这几年调控来看，也能印证第一条的说法，哪怕降速也要调控。这说明本轮开启的楼市调控是有目标的，那就是彻底摆脱经济对房地产基建等的高依赖。

为什么要这样做？上文其实已经给出过答案，社科院的研究发现，房地产对经济的挤出效应大于带动效应，即房地产过度发展对经济开始起副作用，此外，高房价产生的不可调和的社会矛盾越来越多，尤其是滋生了不劳而获的炒房暴富行径，而且房地产这个蓄水池吸纳了太多资金，对整个金融大局的稳定都有影响……综合来看，我们最应该做的就是将房住不炒进行下去。

5年后，房子“无人问津”还是“一套难求”？开发商大佬一语道破

未来5年的楼市还能投资一夜暴富吗？开发商大佬孙宏斌在此前的演讲中释放了重要信号：房子的造富神话已经破灭了。面对调控孙宏斌说得很直接，本轮调控不可小觑，短期不太可能放松。尤其是金融政策的收紧，对中小房企将是致命打击。他甚至在17年时就劝诫同行，要认清形势，要趁早做好“过冬”的准备。他更直言不讳指出，2-3年楼市将迎来购房需求的衰退，房地产市场将面临重大洗牌，房价格局也会彻底改变。他对购房者的建议也很简单，要努力买好房子，但不要妄想靠投资房产发财，房住不炒下，房子赚钱的能力越来越差。

从孙宏斌的话语中我们很容易获取三个有利信号：

其一，本轮调控确实是动真格的。这一点开发商最有发言权，他们是调控政策的直接对象，市场是好是坏是紧是松，他们每一天都有真实感受，3年多过去了，孙宏斌依然对调控放松不抱幻想，可见其已经做好了长期应对的准备；

其二，他劝大家买好房子，毫无疑问是在告诫大家未来的城市分化、房价分化会很严重，即有些有人口、有产业、有这样优势的城市核心地段，房子不仅不会“无人问津”，甚至依然会上演“一套难求”，而那些欠发达的三四线城市房子沦为“葱价”都有可能；

其三，房地产已经过了投资鼎盛时期，一方面是国家强干预的结果，另一方面是人口、经济和住房总量影响的结果，每个人都应该认清这个现实，不该再去蹚投资楼市发财的浑水了。

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